Ипотека также выступает способом обеспечения выполнения обязательств, в обязательственном отношении расположенных обособленно. Сущность ипотеки, в целом, заключается в выделении из всей имущественной массы залогодателя конкретное недвижимое имущество и сохранении его к временному промежутку, когда обеспеченное им обязательство надлежит будет удовлетворить. А такое обязательство не исполняется, то обратить взыскание на заложенное имущество и удовлетворить требования кредиторов-залогодержателей за его счет с преимуществом перед остальными кредиторами залогодателя.
Для точного определения содержания ипотеки следует изучить, проанализировать принципы залога недвижимости. Они, как известно, выступают правовыми началами и отражают ключевые свойства каждого элемента системы права. Базовыми принципами ипотечной системы являются принципы гласности (публичности) и обязательности (внесения).
Под принципом обязательности (внесения) подразумевают, что все права на недвижимое имущество должны фиксироваться в ипотечных книгах (ведомостях). В России такую функцию выполняет Единый госреестр прав на недвижимость, сделок с ней.
Право залога недвижимости возникает в момент указания необходимых сведений в реестре. Ввиду этого, ипотека обретает для третьих лиц юридическую значимость лишь с момента ее госрегистрации. Тождественные правила действуют и по отношению ипотеки в силу закона.
Большую роль в реализации данного принципа играет ФЗ-122 от 21.07.1997 года, регламентирующий госрегистрацию прав на недвижимость, сделок с ней. Согласно статье второй этого ФЗ госрегистрация расценивается единственным доказательством наличия возникшего права.
Законодательное закрепление требований о госрегистрации выступает гарантией собственнического права, других вещных прав на недвижимость. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, сделок с ним являет собой юридический акт подтверждения, признания государством возникновения ограничительных условий использования, владения, распоряжения имуществом (то есть обременения, коим и является залог).
Надзор государства за правомерностью сделок с недвижимостью предпринят в интересах самих же участников таких сделок и третьих лиц, чьи права, интересы могут затрагиваться подобными сделками.
Система госрегистрации проводит регистрацию, учет объектов недвижимости, удостоверяет их имущественную принадлежность конкретным лицам. Это обеспечивает собственническим и вещным правам на недвижимость правомерность и доказательность. С введением подобного института сформирован был общий банк сведений о недвижимости. Что позволяет не допустить возможных злоупотреблений.
Принцип гласности играет немалую роль для суммарного оборота недвижимости. Без достоверных сведений об конкретных объектах недвижимости невозможно принять однозначно верное решение по поводу рациональности заключаемой сделки. Этот принцип закреплен также в ФЗ-122. Согласно ему, госрегистрация прав обладает открытым характером, а органы, осуществляющие госрегистрацию прав, обязаны предоставлять данные, содержащиеся в Едином госреестре прав, о каждом объекте недвижимости всякому лицу, предъявившему свое удостоверение личности и письменно оформленное заявление (юрлицам - документы, подтверждающие регистрацию обратившихся юрлиц и полномочия их представителей).
Такой принцип также зафиксирован в ФЗ «Об ипотеке». Согласно ему, госрегистрация ипотеки носит публичный характер. Всякое лицо может получить в органах, осуществляющих госрегистрацию прав, данные о наличии регистрационной записи об ипотеке конкретного имущества, а также получить заверенную выписку об ипотеке из регистрационной записи.
Сегодня госрегистрация ипотеки красноречиво говорит о том, что в имущественной массе залогодателя появилась обособленная часть, непосредственно предназначенная для удовлетворения кредиторских требований при неисполнении, недостаточном исполнении должником своих обязательств. Это подразумевает принцип специальности.
Получается, значимость залога как средства обеспечения обязательственного исполнения заключается в гарантировании возможности удовлетворить кредиторские требования, если не за счет усилий самого должника, то посредством распоряжения (реализации) заложенным имуществом. В таком случае вещь однозначно обеспечивает правовую и реальную гарантию соблюдения материальных интересов кредитора.
По причине внесения записи об ипотеке в Единый госреестр прав в имуществе залогодателя происходит формальное (юридическое) обособление имущественного объекта, то есть конкретной недвижимости, специально предназначенной для удовлетворения кредиторских требований при неисполнении либо ненадлежащем исполнении обязательств должником. Этот правовой момент также именуют принципом специальности.
Особо следует подчеркнуть, что право кредиторов в таком случае имеет преимущественный характер. Что устанавливается принципом старшинства или иерархией обязательств. Зарегистрированные должным образом залоговые права обретают силу со времени их соответствующего внесения. Такой принцип тоже указан в ФЗ «Об ипотеке». Согласно ему, очередность залогодержателей определяется на основе сведений Единого госреестра прав на недвижимость, сделок с ней с момента возникновения ипотеки.
Вследствие законодательной фиксации принципов залога недвижимости, кредиторы обеспечивают свои интересы вещью, а не обещаниями должника. Потому что на эту вещь можно обратить реальное взыскание, даже если предмет залога будет неправомерно передан другому лицу, в том числе посредством перехода собственнических прав. Также госрегистрация ипотеки предоставляет кредиторам возможность обладать всеми данными об ипотеке, обо всех имущественных правах на определенную недвижимость. А это серьезно осложняет возможности перезалога уже заложенного объекта недвижимости.
Еще одним немаловажным принципом ипотеки выступает принцип бесповоротности. Он означает, что существует законная презумпция достоверности зарегистрированного права, которое оспорено может быть лишь в судебном порядке. Это обеспечивает оптимальный баланс интересов собственников и добросовестных приобретателей.
Исходя из вышесказанного, базовыми принципами залога недвижимости являются: обязательность (внесение); гласность (публичность); специальность; старшинство; бесповоротность. Законодательная фиксация перечисленных залоговых принципов и их реализация обладают важным значением для продуктивного функционирования российской ипотечной системы.
_____________________
Бухгалтерские и юридические услуги от Бизнес-АРИФМЕТИКА по доступным ценам