Так собственнику квартиры принадлежит и жилая площадь, и места общего пользования, а владельцу комнаты в коммунальной квартире лишь доля в праве собственности на общие места. Эта доля пропорциональна доле принадлежащего собственнику жилого помещения.
Поэтому при продаже комнаты в коммуналке следует руководствоваться ст. 250 Гражданского кодекса РФ. Она предусматривает преимущественное право покупки другими участниками долевой собственности, а значит ваши соседи — собственники остальных комнат, имеют право преимущественной покупки вашей комнаты. Поэтому до заключения сделки с посторонним покупателем, уведомьте соседей-собственников о вашем намерении, цене и иных условиях продажи через нотариуса либо заказным письмом. Изменять эти сведения при составлении договора купли-продажи в последующем нельзя. Соседи по вашей коммунальной квартире имеют право купить вашу комнату, только за ту цену, за которую она продается. Это значит, что кроме преимущества купить у вас комнату, собственники остальных комнат других прерогатив не имеют.
Преимущественное право покупки действует лишь тогда, когда доля продается постороннему лицу. При продаже доли кому-либо из участников общей долевой собственности, остальные сособственники не имеют преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли. Если несколько участников общей долевой собственности желают воспользоваться правом покупки, то выбор, кому из них продать свою долю, принадлежит продавцу.
Итак, как продать комнату в коммуналке?
Для того, чтобы продать комнату в коммуналке необходимо получить согласие собственников других комнат, а в случае, если одним из собственников является несовершеннолетний -согласие органов опеки и попечительства.
Для этого продавец обязан в письменной форме (лучше через нотариуса) известить остальных собственников комнат в коммунальной квартире о своем намерении продать комнату постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он ее собирается продавать. При этом, у соседей есть ровно месяц со дня такого извещения, чтобы изъявить свое желание в реализации преимущественного права на приобретение продаваемой комнаты.Через месяц, если жильцы вашей квартиры не изъявили желания приобрести комнату, вы имеете полное право продать ее кому угодно.
Бывает, что сосед не хочет подписывать уведомление о вручении ему бумаги от нотариуса. В этом случае можно пригласить свидетелей, которые затем и подтвердят отказ соседа получить письмо. Лучше, если свидетелями будут представители РЭУ.
Продавец может обратиться к соседям с просьбой дать письменный отказ от покупки комнаты. При этом такой отказ оформляется либо в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, либо надлежащим образом заверяется у нотариуса. В таком случае продавец может не соблюдать требуемый месячный срок.
Однако, если при продаже комнаты продавец нарушает преимущественное право покупки, любой другой собственник имеет право в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Таким образом, сосед по коммунальной квартире может стать покупателем комнаты в судебном порядке, даже если у комнаты уже имеется потенциальный покупатель.
И еще один нюанс при покупке приватизированных комнат следует учитывать. Покупать их всегда следует по полной стоимости. В противном случае, можно попасть в неприятную ситуацию. Сегодня сосед не возражает, что комната продается третьему лицу, а завтра он передумает и пойдет в суд, а судьи, руководствуясь Гражданским кодексом о преимущественном праве покупки соседа, а не чиновничьим циркуляром о нивелировании этого права, решат, что комната продана с нарушением закона и расторгнут сделку. Покупателя выселят. Это произойдет, как бы последний ни сопротивлялся. А вот получит ли покупатель обратно всю сумму, которую уплатил, или ту, которая указана в договоре— это вопрос.
Для совершения сделки продажи Вам понадобится:
- паспорт всех участников сделки;
- справка о выписке;
- документ об условиях продажи и о цене комнаты разосланный заказным письмом всем собственникам других комнат;
- договор купли – продажи;
- выписка из БТИ (Экспликация,кадастровый план);
- акт приема – передачи;
- правоустанавливающие документы на комнату;
- нотариальное разрешение на продажу других собственников комнаты.
Отдельно нужно сказать о неприватизированных комнатах. Ведь они являются собственностью города, и продать ее нельзя, потому что — коммерческие сделки с неприватизированным жильем запрещены законом. Неприватизированные комнаты только меняют.
_____________________
Бухгалтерские и юридические услуги от Бизнес-АРИФМЕТИКА по доступным ценам