Жилье в поднайм
Для этого необходимо получить письменное согласие наймодателя и членов семьи.
Сдать можно часть квартиры или целиком. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии, если общая площадь жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления.
Довольно проблематично сдать комнату в коммунальной квартире. Так как п. 2 ст. 76 ЖК РФ предусмотрено, что для передачи в поднаем комнаты в коммунальной квартире требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. То есть, любой сосед может воспрепятствовать сдаче жилья в поднайм.
В любом случае ответственным за действия поднанимателей перед наймодателем будет наниматель. То есть, если по вине «квартиранта» с квартирой что-то случится, виноват будет наниматель. Таким образом, наниматель будет предъявлять свои претензии поднанимателю, а наймодатель нанимателю. Такая вот цепочка взаимоотношений.
Кстати, помните, что наниматель, сдающий жилье по договору поднайма, обязан платить налоги на доходы физического лица (НДФЛ). Получая определенную денежную сумму за поднайм, с этой суммы необходимо будет уплатить 13% от дохода. Обязанность платить налоги возникает только в случае, если лицо получает доход от сдачи жилья в поднайм.
Можно и обменять
Наниматель с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
Таким образом, в законе четко предусмотрено, что обменять можно одно социальное жилье на другое социальное. А неприватизированное на приватизированное – нельзя.
Обмен допускается между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации.
Обмен квартирами оформляется договором об обмене жилыми помещениями, который заключается между нанимателями.
Оригинал договора представляется нанимателями каждому из наймодателей для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляются наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.
Можно, конечно, приватизировать свою жилплощадь и обменять на такую же. Договоры социального найма дают возможность участвовать в приватизации для оформления прав собственности на жилые помещения, в случае, если гражданин данного права ранее не использовал.
В соответствии со ст. 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» «Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних».
Задолжали? Освободите помещение
Причины для выселения нанимателя могут быть разными. Хотя в основном все они сводятся к вине самого нанимателя или членов его семьи.
Так нанимателя и членов его семьи могут попросить освободить помещение за жилищно-коммунальные долги. Как предусмотрено ст. 90 ЖК РФ, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более 6 месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, то они могут быть выселены.
При этом семью не выселяют, а переселяют на основании судебного решения в другое жилое помещение, площадь которого соответствует нормам, установленным для вселения в общежитие.
А как предусмотрено ст. 105 ЖК РФ, жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее 6 кв.м жилой площади на одного человека. Такая крайняя мера может быть применена только к нанимателю и членам его семьи, занимающим жилое помещение на основании договора социального найма, собственника не могут переселить по этому основанию.
Выселение, а точнее – переселение за долги, возможно только на основании судебного решения. При рассмотрении этого дела суду необходимо установить, по каким причинам и в течение какого времени нанимателем и членами его семьи не исполнялась обязанность по оплате за ЖКУ.
К уважительным причинам невнесения платы суд может отнести, например:
- длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии;
- тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры;
- болезнь нанимателя или членов его семьи;
- наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и т.д.
Нанимателя (впрочем, так же как и собственника) могут выселить из квартиры за недостойное поведение.
Выселение нанимателя в «никуда», то есть без предоставления другого жилого помещения, происходит не сразу. Для начала жильцов предупредят о необходимости устранить нарушения.
Такими нарушениями могут быть систематическое нарушение прав и законных интересов соседей или бесхозяйственное обращение с жилым помещением, при котором происходит его разрушение. В этом случае наймодатель даст разумный срок для устранения нарушений.
Если семья нанимателя после предупреждения не устранит эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Также выселить в «никуда» могут граждан, лишенных родительских прав, если совместное проживание их с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.
За что платим?
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения включает в себя:
- плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
- плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Но капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
- плату за коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Если семья распалась
В силу части 4 ст. 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя (например, в связи с расторжением брака, прекращением ведения общего хозяйства), но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, то за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, в том числе:
– право бессрочно пользоваться жилым помещением;
– право пользования жилым помещением в случае временного отсутствия;
– право вселять в жилое помещение других лиц;
– право требовать принудительного обмена жилого помещения в судебном порядке;
– право заключать договор поднайма с соблюдением закона и др.
Также частью 4 ст. 69 ЖК РФ установлена самостоятельная ответственность бывшего члена семьи нанимателя по его обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Поэтому он вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может также исходить и от нанимателя. Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя или нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию, разрешаются в судебном порядке.
_____________________
Бухгалтерские и юридические услуги от Бизнес-АРИФМЕТИКА по доступным ценам