Случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя установлены статьей 619 ГК РФ.
В соответствии с частью 1 данной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Указанное положение, кроме оснований досрочного расторжения договора аренды, устанавливает, что досрочное расторжение договора возможно только в судебном порядке, то есть путем подачи искового заявления в суд и принятия судом решения по данному вопросу.
Частью 2 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Так, несмотря на то, что пунктом 2 части 1 указанной статьи в качестве основания, по которому возможно досрочное расторжение договора аренды арендодателем, установлено невнесение арендной платы два раза подряд, стороны могут предусмотреть и другое основание, например, однократное невнесение арендной платы (за один месяц). Такая позиция была изложена в п.26 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". В связи с чем стороны также могут предусмотреть и иные основания для расторжения договора аренды.
Согласно ч.3 ст.619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Данная норма устанавливает обязательный претензионный порядок, в связи с чем право на односторонне расторжение договора аренды помещения возникает у арендодателя только после направления арендатору претензии. Следовательно, перед тем, как обратиться в суд и потребовать расторжения договора, арендодатель обязан направить арендатору претензию с требованием устранить имеющиеся нарушения. В претензии указывается срок, в течение которого арендатор обязан устранить нарушения, срок должен быть разумным, то есть арендатор должен иметь реальную возможность для исполнения.
В силу п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п.2 ст.452 ГК РФ).
Следовательно, если в предупреждении (претензии) срок исполнения не указан, то арендатор должен исполнить требования в течение тридцати дней. При устранении нарушений арендатором договор аренды расторгнут досрочно быть не может. В то же время, как разъяснено в п.23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" согласно ст.619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Если в течение срока, указанного в претензии, нарушения устранены не будут, а также после получения отказа их устранить либо не получения ответа в установленный срок, арендодатель вправе обратиться с иском в суд, которым будет произведено досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя.
_____________________
Бухгалтерские и юридические услуги от Бизнес-АРИФМЕТИКА по доступным ценам