Итак, квартира найдена и все устраивает. По документам, на первый взгляд, тоже все в порядке: продавец показал свидетельство о праве собственности на квартиру, из которого следует, что квартира его и каких-либо обременений нет. Однако спешить не стоит. Первое с чего надо начинать, прежде чем купить квартиру (заключать договор купли-продажи квартиры), это с получения из Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии) выписки из реестра на данную квартиру (в Курске Управление Росреестра по Курской области находится по адресу: г. Курск, ул. 50 Лет Октября, д.4/6).
Данная выписка необходима для того, чтобы выяснить действительного собственника квартиры и узнать, имеются ли обременения на данную квартиру, поскольку, как правило, свидетельство о праве собственности, которое предъявил продавец, выдано несколько лет назад, а за это время могло многое измениться. В выписке же все обременения, такие как арест квартиры или нахождение ее в залоге, фиксируются.
Поскольку согласно п.1 ст.7 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» выписка из Единого государственного реестра прав должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости, отметки о возражении в отношении зарегистрированного права на него. К тому же эти сведения будут на дату представления выписки.
В силу п.1 ст.7 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, являются общедоступными (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом) и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам (далее также в настоящей статье — запросы о предоставлении сведений) любых лиц.
Поэтому выписку необходимо получать самому покупателю во избежание ее фальсификации продавцом.
Не лишним будет получить и, так называемую, расширенную выписку. В тоже время, в соответствии с п.3 ст.7 Закона сведения о содержании правоустанавливающих документов, обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся или имевшиеся у него объекты недвижимости, а также сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным предоставляются только: самим правообладателям или их законным представителям; физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя или его законного представителя.
Так как такую выписку может получить только продавец (правообладатель) или его представитель при наличии доверенности, то при получении выписки продавцом необходимо либо ваше присутствие, как уже отмечалось выше во избежание фальсификации, либо получить доверенность от продавца и получить ее самому.
Следующее, что необходимо выяснить, прежде чем купить квартиру, состоит ли продавец в браке. Все дело в том, что в соответствии с п.3 ст.35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Хотя в Росреестре могут зарегистрировать сделку и без наличия согласия другого супруга, но в целях избежать последующих его притязаний после покупки квартиры такое согласие все-таки лучше получить.
Необходимо обратить внимание и на то, на основании чего продавец приобрел право собственности на данную квартиру: договор купли-продажи квартиры, договор мены, договор дарения, приватизация, наследство, материнский капитал, судебное решение и другое.
Согласно ч.4 ст.10 Федерального закона от 29.12.2006 №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации (ч.5 ст.10 Закона).
Из подпункта «г» пункта 8 «Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» (Утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 №862) следует, что при направлении средств (части средств) материнского (семейного) капитала на оплату приобретаемого жилого помещения лицо, получившее сертификат, наряду с другими документами представляет: в случае если жилое помещение оформлено не в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей или не осуществлена государственная регистрация права собственности на жилое помещение — засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица (лиц), являющегося покупателем по договору купли-продажи жилого помещения (договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала лицу, осуществляющему отчуждение жилого помещения, а в случае приобретения жилого помещения по договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа — в течение 6 месяцев после внесения последнего платежа, завершающего оплату стоимости жилого помещения в полном размере.
Таким образом, несмотря на то, что покупка квартиры за счет средств материнского капитала оформляется в общую собственность родителей и детей, что должно быть отражено в свидетельстве о праве собственности, покупатель (будущий продавец) может оформить данную квартиру только в свою собственность, представив в пенсионный фонд письменное обязательство оформить ее в совместную собственность в течение шести месяцев после оплаты квартиры. Следовательно, несмотря на то, что квартира фактически является совместной собственностью как продавца, так и детей, по документам она будет являться собственностью только продавца. Продать квартиру, которая куплена за материнский капитал, без разрешения органа опеки и попечительства нельзя и который, в свою очередь, такого согласия не даст. Соответственно, договор купли-продажи квартиры, заключенный без согласия органа опеки и попечительства будет недействительным в силу ст.168 ГК РФ.
Что касается приватизации, то, например, согласно п.2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Однако если квартира была приобретена в собственность по такому основанию как приватизация, то могли быть лица, которые на момент приватизации проживали совместно с собственником, но сами, отказавшись от приватизации, дали свое согласие на приватизацию квартиры продавцу.
Согласно ст.2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на условиях договора социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных названным Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Такие лица сохраняют право пожизненного проживания в данной квартире, даже после перехода право собственности на нее к другому лицу. В связи с чем желательно выяснить круг лиц, зарегистрированных (прописанных) в квартире, а также снятых с регистрационного учета по месту жительства, которые в данный момент могут временно и не проживать в квартире (проходить службу в армии или находиться в места лишения свободы). Поэтому, прежде чем купить квартиру, нужно узнать проживали ли они на момент приватизации в квартире, поскольку они тоже могли иметь право на приватизацию, но она была проведена без их ведома.
Кроме того, могут быть и лица, не имеющие право пожизненного проживания, но зарегистрированные по месту жительства (приписанные) в данной квартире. И хотя согласно п.2 ст. 292 ГК РФ при продаже квартиры они теряют право проживать в ней, могут возникнуть проблемы со снятием их с регистрационного учета (выписки из квартиры) при отсутствии их согласия сделать это добровольно, в связи с чем покупка квартиры с таким лицами несет для покупателя неблагоприятные последствия.
Так, согласно ст.7 Закона РФ от 25.06.1993 №5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в следующих случаях: выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением — на основании вступившего в законную силу решения суда.
Иными словами, для снятия такого проживающего с регистрационного учета (выписки) необходимо будет обратиться в суд и добиться его выселения в судебном порядке, для чего потребуется значительное количество времени. Поэтому необходимо, чтобы данный гражданин сам снялся с регистрационного учета по месту жительства (выписался из квартиры) до заключения договора купли-продажи.
В соответствии с п.82 «Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации» (Утв. Приказом ФМС России от 11.09.2012 №288) сведения о лицах, зарегистрированных по месту жительства (прописанных в квартире) и снятых с регистрационного учета по месту жительства (выписанных из квартиры), вносятся должностными лицами, ответственными за регистрацию в поквартирную карточку (приложение №7 к Регламенту), а о зарегистрированных в частном (индивидуальном) жилом доме — в домовую (поквартирную) книгу (приложение №8 к Регламенту).
Если с проверкой лиц, зарегистрированных по месту жительства и снятых с регистрационного учета, в частном (индивидуальном) доме проблем не возникает, поскольку домовая (поквартирная) книга, как правило, хранится у собственника дома (п.85 Регламента), то проверить такую информацию о лицах, зарегистрированных в квартире, расположенной в многоквартирном доме, нельзя. Это связано с тем, что поквартирные карточки хранятся у должностных лиц, ответственных за регистрацию. В соответствии с «Перечнем должностных лиц, ответственных за регистрацию граждан» (Утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 №71) такими лицами, как правило, являются управляющие компании, и выдача ими указанных сведений законодательно не предусмотрена.
При ознакомлении с документами, являющимися основанием для приобретения права собственности на квартиру продавца, необходимо обращать внимание на дату приобретения им права собственности. Это необходимо для того, чтобы определить, как долго продавец являлся собственником квартиры. Если право собственности у продавца возникло в порядке наследования, а срок владения небольшой, то вполне возможно, что продажа квартиры связана с тем, что у него уже есть другая квартира и новая ему не нужна.
В том случае, когда квартира приобретена по договору купли-продажи и практически сразу же после этого продается – это должно насторожить. Зачем покупать квартиру, если сразу ее продавать? Конечно, могло быть и так, что кому-то срочно нужно было продать квартиру, поэтому продавал он ее дешево, и ваш продавец мог купить квартиру с целью последующей перепродажи. Но могло быть и, как упоминалось выше, когда покупка квартиры осуществлялась за счет средств материнского капитала, право собственности зарегистрировано только за продавцом, а затем продана несколько раз. В результате, при обнаружении факта отчуждения квартиры, прокурором будет подан иск об изъятии ее у последнего покупателя, а договор купли-продажи квартиры будет признан недействительным.
_____________________
Бухгалтерские и юридические услуги от Бизнес-АРИФМЕТИКА по доступным ценам