Согласно ст.675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Следовательно, выселить квартирантов новый собственник не может, даже если договор найма квартиры заключал не он, если нет других оснований.
В силу п.2 ст.687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
Из данного пункта следует, что договор найма квартиры может быть расторгнут наймодателем только в судебном порядке, то есть выселить квартирантов без обращения в суд нельзя.
Первым основанием для выселения жильцов является невнесение платы за квартиру. Если договор заключен на срок менее одного года, то наниматель должен не вносить плату в течение двух месяцев, если более года, то – в течение шести месяцев.
Второе основание – это порча квартиры самим нанимателем, либо иными лицами.
В то же время, если наниматель устранит данные нарушения: внесет плату или отремонтирует квартиру, то суд может и не расторгнуть договор найма жилого помещения.
Пунктом 4 статьи 687 ГК РФ установлено, что если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.
В данном случае речь идет о нарушении правил пользования жилым помещением.
В качестве использования квартиры не по значение следует понимать, что квартира используется квартирантами не для проживания, а для иных целей, например, для предпринимательской деятельности.
Нарушение прав и интересов соседей может заключаться в совершении квартирантами действий, мешающих их отдыху.
Так, согласно ст.47 Закона Курской области от 04.01.2003 №1-ЗКО "Об административных правонарушениях в Курской области" лицо может быть привлечено к административной ответственности за совершение действий, нарушающих тишину и покой граждан, за исключением проведения аварийных и спасательных работ, а также других неотложных работ, необходимых для обеспечения безопасности граждан либо функционирования объектов жизнеобеспечения населения, громкое пользование с 22.00 часов до 7.00 часов следующего дня радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами на повышенной громкости, в том числе установленных на транспортных средствах, объектах мелкорозничной торговли - киосках, павильонах, лотках, а также крики, свист, пение, игра на музыкальных инструментах, использование пиротехнических средств (петард, ракетниц и т.п.).
При нарушении нанимателем указанного пункта наймодатель обязан предупредить его о недопустимости таких нарушений. При повторном нарушении наймодатель вправе обратиться в суд и потребовать досрочного расторжения договора. В качестве доказательств может быть представлено постановление о привлечении нанимателя к административной ответственности.
Таким образом, досрочно выселить квартирантов из квартиры можно только на основании решения суда, которое может быть принято лишь при наличии перечисленных оснований.
_____________________
Бухгалтерские и юридические услуги от Бизнес-АРИФМЕТИКА по доступным ценам