Вопрос о продаже ипотечной квартиры может возникать не только из-за снижения материального достатка. Наоборот, есть немало примеров того, когда купивший в ипотеку квартиру заемщик стал зарабатывать больше, и поэтому решил, что ему нужно жилье большее по площади. Кроме того, заемщик может поменять работу, переезжая в другой город. Соответственно, и квартира в прежнем месте окажется ему не нужна. В конце концов, на решение продать взятую в ипотеку недвижимость могут повлиять семейные обстоятельства или же непредвиденная необходимость в крупной денежной сумме на лечение или какие-то иные нужды. По общему правилу продать ипотечную квартиру возможно будет тогда, когда будет полностью выплачен банку долг. Только это обстоятельство позволяет снять с квартиры обременение. До выплаты долга квартирой можно только пользоваться. Сделки с ней совершать нельзя. Все это прямо предусмотрено действующим законодательством об ипотеке. Однако варианты возможных действий все-таки имеются. Главное, желая продать ипотечную квартиру, действовать строго по закону. Первым законным методом, позволяющим продать ипотечную недвижимость, является погашение ипотечного займа раньше обусловленного договором срока. Понятно, что у заемщика денег на возвращение долга досрочно может и не быть. Но он может самостоятельно либо с помощью агентства недвижимости подыскать покупателя, который будет согласен на приобретение квартиры с неснятым обременением. Конечно, именно наличие обременений на недвижимость непросвещенных особо в праве граждан пугает, когда речь идет о сделках. Но если человек вполне юридически грамотный, и ему предложенная квартира понравится, то сделка вполне может состояться. Особенно часто по такой схеме продаются квартиры в новостройках и объектах незавершенного строительства. Однако сама сделка возможна опять же при согласии на это банка. Имейте в виду, что не всеми банками охотно дается согласие на досрочное прекращение обязательств по кредитообуславливающим договорам. Для них в этом нет выгоды. Ведь чем дольше срок займа, тем больший срок дебиторской задолженность в их балансе. Если банк согласен на продажу, то договор продажи недвижимости обязательно придется нотариально удостоверять. Обременение с объекта снимается тогда, когда заемщик вносит оставшуюся сумму кредита. Лишь после этого объект можно продавать официально, то есть нести удостоверенный нотариусом договор купли-продажи в регпалату для регистрации свершившегося по сделке перехода прав на объект к новому владельцу. При продаже ипотечного жилья, не зависимо от того, сами вы ищете покупателя, или его вам находят агенты, нельзя скрывать факт того, что недвижимость служит предметом залога у кредитной организации. Если данное обстоятельство будет скрыто от потенциального покупателя, то ваши действия, направленные на продажу, можно будет расценивать как мошенничество. Продажа ипотечного жилья возможна и самим банком. Естественно, если заемщик тоже заинтересован в этом. При этом банк сам будет искать покупателя, составлять предварительный договор продажи. В этом же банке будут оформлены ячейки для проведения расчетов: одна для оставшейся суммы кредита, а вторая для уже понесенных заемщиком расходов и ему же предназначающихся. После проведения расчетов банк снимает обременение. Продавец-заемщик должен лишь подписывать необходимый набор документов и присутствовать на заключительном этапе сделки, когда документы на продажу подаются в росреестр. Минусом указанной схемы для заемщика будет выступать обстоятельство, что банк не станет выставлять объект за довольно высокую цену. Ведь банку важно вернуть сумму долга. В следующей схеме к продаже предлагается не сама квартира, а долговые обязательства перед банком. Иными словами, происходит смена сторон по ипотечному договору, когда ипотека переоформляется на новое лицо, желающее приобрести недвижимость. На нового участника договора переводится не первоначальная сумма кредита, а только его не погашенная часть. При этом перевод остатка кредита возможен не только на лицо физическое, но и на организацию, в том числе . Желающих купить недвижимость по данной схеме не мало, особенно если уже выплачена большая часть ипотеки. Естественно, что для продавца это не совсем выгодно. Ведь продавая долговые обязательства, нужно будет несколько снизить стоимость объекта, чтобы сделка для покупателя была чем-то привлекательной. Но если иного выхода нет, и платить ипотеку дальше буквально нечем, то переуступка долга остается единственным выходом.
_____________________
Бухгалтерские и юридические услуги от Бизнес-АРИФМЕТИКА по доступным ценам
Бухгалтерский и юридический аутсорсигн для Вашего бизнеса