Зачастую договоры купли-продажи недвижимости (в т. ч. предварительные) содержат условие о внесении аванса или задатка. При этом надлежит учесть следующие правила:
- Задаток выполняет помимо платежной еще и обеспечительную функцию по договору (п. 1 ст. 380 ГК РФ), а аванс никогда. Он несет исключительно платежную функцию (см. решение Кировского райсуда г. Кемерово от 29.11.2016 по делу № 2-1336-16);
- Аванс всегда возвращается в случае, если сделка не состоялась, вне зависимости от того, по чьей вине. Задаток же возвращается (причем в двойном размере), только если сделка не состоялась по вине продавца (п. 2 ст. 381 ГК РФ).
- Одновременно могут быть внесены и задаток, и аванс.
- Если возникают затруднения при определении того, является ли сумма, внесенная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, она считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3 ст. 380 ГК РФ).
Последнее правило особенно актуально в ситуациях, когда сторона внесла задаток в рамках предварительного договора купли-продажи квартиры, обязательства по которому в дальнейшем так и не были исполнены.
В отношении такой ситуации у судов сложилось 2 точки зрения о том, что в рамках предварительного договора:
- Задаток внесен быть не может, т. к. пока еще отсутствует обеспечиваемое им денежное обязательство, поэтому используются положения об авансе (например, определение Ставропольского краевого суда от 23.03.2016 по делу № 33-1761/2016).
- Задаток вноситься может. Например, в постановлении президиума Кемеровского областного суда от 11.07.2016 № 44г-85/2016 суд указал, что нет оснований сомневаться, что передаваемая сумма является именно задатком, и поэтому не квалифицировал ее как аванс. См. также статью Как вернуть задаток по предварительному договору?
_____________________
Бухгалтерские и юридические услуги от Бизнес-АРИФМЕТИКА по доступным ценам