Согласно п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Данным пунктом установлено, что на основании предварительного договора продавец и покупатель обязуются в будущем заключить договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором. Следовательно, условия, на которых будет заключен основной договор купли-продажи квартиры, должны быть указаны в предварительном договоре. Предварительный договор является основанием для заключения основного договора.
В силу п.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
В соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Поскольку договор купли-продажи недвижимости, к которой относится и квартира, заключается в письменной форме, то и предварительный договор должен быть заключен в письменной форме, то есть путем составления одного документа, подписанного продавцом и покупателем. При несоблюдения данного условия договор считается ничтожным, то есть незаключенным.
В тоже время существуют различные позиции относительно необходимости государственной регистрации предварительного договора купли-продажи жилых помещений.
Так, пунктом 2 статьи 558 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На первый взгляд может показаться, что если основной договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации, то и предварительный должен быть зарегистрирован в едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но это не так.
В соответствии с п.8 ст.2 Федерального закона от 30.12.2012 №302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона (с 01.03.2013 г.).
Как следует из п.3 ст.429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Фактически предварительный договор представляет собой основной договор купли-продажи квартиры, то есть в нем должны содержаться все основные условия, которые должны содержаться в основном договоре (о квартире, цене…). Кроме перечисленных условий в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4 ст.429 ГК РФ).
Условия заключения основного договора и последствия невыполнения данных условий установлены п.6 ст.429 ГК РФ. В соответствии с данным пунктом обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Из данного пункта следует, что для заключения основного договора продажи квартиры стороны должны составить и подписать основной договор (п.2 ст.434 ГК РФ) либо направить друг другу предложения о заключении основного договора. Указанные действия должны быть совершены продавцом и покупателем до окончания срока действия предварительного договора. В случае неисполнения сторонами данных обязанностей предварительный договор прекращает свое действие.
Согласно п.5 ст.429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Пунктом 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Таким образом, в случае уклонения продавца от заключения договора в срок, указанный в нем, покупатель вправе обратиться с иском в суд о понуждении продавца заключить данный договор.
Кроме того, поскольку не исключается возможность уклонения от заключения основного договора с обеих сторон, то в предварительном договоре желательно предусмотреть неустойку за неисполнения данного обязательства.
_____________________
Бухгалтерские и юридические услуги от Бизнес-АРИФМЕТИКА по доступным ценам